こんにちは、さーふです！
くらべるブログでは、子育てに仕事、忙しい日々を送る共働き奥様やパート主婦の方でも時間をかけずに良い選択ができるよう「住まい」に関する情報も発信しています。
今回は、土砂災害特別警戒区域の住宅について解説します。
これを読めば、このようなことがわかります。
土砂災害特別警戒区域が何かわからない方、住んでいる住宅が土砂災害特別警戒区域内に指定されて困っている方、中古住宅が土砂災害特別警戒区域内で悩んでいる方に役立つ情報になっておりますので、最後まで読んでいってください。
土砂災害特別警戒区域とは何か
土砂災害特別警戒区域は、急傾斜地の崩落などが発生した場合に、建物が損傷したり、人命に危害が生じるリスクがある地域であり、建物の建築に制限が課される区域です。
具体的には、「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(土砂災害防止法)」に基づき、まずは土砂災害警戒区域が指定され、その土砂災害警戒区域の中で、土砂災害特別警戒区域が指定されています。
土砂災害警戒区域では、建築物の建設に規制はありません。
これらの区域は、漢字の羅列でわかりにくいので、それぞれ以下のように呼ばれることが多いです。
- 土砂災害警戒区域 → イエローゾーン
- 土砂災害特別警戒区域 → レッドゾーン
どこで確認できるのか
土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域を確認するには、都道府県がこれをマップで公表していますので、検索窓に「都道府県名+土砂災害警戒区域」で検索すれば出てきます。
土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域は、土砂災害防止法に基づき、都道府県がおおむね5年ごとに調査、指定をしています。
都道府県は、急傾斜地の崩落などの可能性がある場所の地形、地質、降水などの状況や土地の利用状況を調査し、区域を指定しています。
都道府県の指定基準を確認しましたが、地質まで確認している場合や、外観的な形状のみで判断している場合、指定基準がサイトから確認できない場合がありました。
地質まで考慮している都道府県は？
以下の自治体は地質まで考慮している都道府県の一例です。
岩手県
岩手県は、土砂災害警戒区域の指定にあたり、地質の情報を収集し、判断しています。
具体的には、周辺施設のボーリング調査のデータを収集し、活用しています。
令和5年度中には、さらに高精度な地形データを整備し、土砂災害のリスクのある区域を抽出するようにしています。
広島県
広島県は、土砂災害危険箇所数が全国1位(平成14年 国土交通省資料)です。
地質による影響が考慮されていますし、県として対策工事を実施している様子も広島県のウェブサイト内で確認できます。
これらの2県は、地質の状況も反映し、土砂災害のリスクを詳細に分析し、安全なまちづくりに取り組んでいる良い例だと言えますね。
区域内に住宅を建てる場合の注意点
土砂災害警戒区域は、急傾斜等の崩落によって人命の危険がある区域ですが、建物が損壊する危険性は無いと判断された区域ですので、建築基準法で制限が課されることはありません。
したがって、住宅を区域外と同様に建てられます。建てられますが、急傾斜等の崩落の危険性があるのですから、オススメはできません。
一方、土砂災害特別警戒区域は、建築基準法で制限が課されます。
具体的には、土砂災害によって想定される衝撃に耐えられる構造にすることが求められ、以下のような工法が考えられます。
- 土石流に耐えられる外壁にする
- 土石流に耐えられる擁壁を建てる
こちらの土砂災害対策改修工事費についても支援制度を設けている市区町村がありますので、お住まいの自治体に問い合わせてみると良いです。
このような対策をすれば住宅を建てることはできますが、お金もかかる上に、土砂災害のリスクもあるので、やはりオススメはできないです。
区域内に既に住んでいる場合の支援措置
土砂災害警戒区域と土砂災害特別警戒区域は、急傾斜等の崩落によって人命に危害が生じる可能性がある区域です。
区域内に住んでいて不安を感じている方は、「がけ地近接等危険住宅移転事業」や「地すべり等関連住宅融資」という支援制度を活用し区域外への移転することができますので、お住まいの市区町村やフラット35で有名な住宅金融支援機構にお問合わせください。
ただし、自治体によっては補助金の予算準備ができていない場合や、補助対象の基準が異なる場合もあります。
その場合、補助金の予算予定や対象基準となる補助要項を確認するなどの行動が良いでしょう。
区域内の中古住宅購入の場合の注意点
中古物件として、売りに出ている物件が土砂災害特別警戒区域内という方もいらっしゃることでしょう。
景色のよい高台の住宅を探していらっしゃる方の場合に、土砂災害特別警戒区域に遭遇してしまう可能性は高いです。
災害リスクがありますから、そのまま住むには比較的安く手に入りやすいです。
確認申請の提出が不要となる範囲でのリフォームでしたら、安く手に入れた物件をお気に入りの姿に変身させることができます。
しかし、建て替える場合には、確認申請が必要ですから、対策工事が必要になってきますので、安く手に入れたはずが逆に高くつく可能性があります。
建て替えられないから売ろうとしても、買い手がつきにくく、売り値が低くなりがちですので、資産価値も低いと言わざるを得ません。
諸々のリスクを含めて問題無いと言える強者だけが手を出して良い物件ですね。
まとめ
今回は土砂災害特別警戒区域について、次の内容を解説しました。
人命のリスクを避けるために土砂災害警戒区域を外した土地を選ぶことが一番のオススメです。
それでも土砂災害警戒区域内に住宅を建てたい場合には、特別警戒区域を避けた位置に住宅を配置することを優先し、どうしても特別警戒区域に住宅が入ってしまう場合には、適切に対策工事を行って安全に配慮しましょう。
既に区域内に住んでいる場合は、どのような基準で区域指定されているのか、移転するのに補助金は出るのか、改修するのに補助金は出るのか、お住まいの市区町村や土砂災害対策工事の経験のある建築士さんに相談するのが良いでしょう。
以上、土砂災害特別警戒区域で困っている方の参考になれば幸いです。
さーふでした。
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