こんにちは、さーふです！
くらべるブログでは、子育てに仕事、忙しい日々を送る共働き奥様やパート主婦の方でも時間をかけずに良い選択ができるよう「住まい」に関する情報も発信しています。
今回は、再建築不可住宅の売買について解説します。
これを読めば、このようなことがわかります。
住宅を売ろうとしたら、再建築不可と言われ、理由がわからない方や買取価格が低すぎて悩んでいる方、これから再建築不可住宅を買おうとしている方に参考になると思いますので、ぜひ最後まで読んでいってください。
再建築不可とは何か
なぜ、既に住宅が建っているのに、再建築できないと言われてしまうのでしょう。
それは、法律が日々変わっていることが関係しています。
建設時点の法律では問題無かったけれど、その後に作られた法律ではNGになってしまっているのです。
再建築不可と言われる根拠法は、建築基準法で、法第43条の接道義務による場合が多いです。
接道義務は、「建物を建てる際には、緊急車両等が敷地に入れるように、建築基準法で定める道に敷地が2m以上接するよう」規定しています。
接道義務については、詳しくこちらで解説しています。
再建築不可のメリット・デメリット
売るとき
再建築不可の物件と再建築可の物件が並んでいた場合、間違いなく皆さん再建築可の物件が欲しいと思います。
同じ価格なら。
そうです、買い手に買ってもらうためには、売値を下げざるを得ないのです。
これが再建築不可物件を売るときのデメリットです。
一方のメリットは…見当たりません。
買うとき
再建築不可は、先ほどの売り手のデメリットが買い手からするとメリットとなり、安く住宅を手に入れられます。
加えて、再建築不可物件もリフォームはOKなので、見た目に綺麗にすることは可能です。
コストを抑えながら、住宅を手に入れることができるのは嬉しいですよね。
しかし、再建築不可物件を購入する際に銀行から借金しようとすると、再建築不可物件は資産価値が低いですから借りられる額が低いか、そもそも貸してくれない場合があります。
コストが抑えられるとはいえ、自分の資金から大きな金額が支出されるのはデメリットとなるでしょう。
また、再建築不可物件では、他人の土地を通らないと自分の土地に行けない場合や、他人の土地の中に再建築不可物件用の上下水道管がある場合もありますから、これらもデメリットになります。
再建築不可でも建て替える方法
売るとき
売る際に、接道義務違反の再建築不可から抜け出すには、道路までの土地を購入する方法があります。
再建築可能な物件になれば、売値も上がります。
しかし、土地を購入するためにはお金がかかります。
お金をかけて再建築が可能な土地にしたけれど、土地の購入費用より売値の増分が大きくならなければ、何のために面倒なことをしたのかわかりませんよね。
再建築可にすることによる売値の上げ幅が自分で見定められ、売値の上昇額以下で土地の購入ができるって自信を持って言える方は少ないでしょう。
また、土地を購入するには、土地所有者との交渉がありますので、やはり素人にはハードルが高いです。
買うとき
買う際にも、先ほど解説した接道を満たすように土地を購入する方法があります。
もう1つの方法としては、建築基準法第43条第2項第2号(旧43条ただし書き)許可があります。
建築基準法に規定される道路と敷地が2メートル以上接しない場合に、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、及び衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可されるものです。
接道していなくても結局OKが出されるのならば、接道義務の心配はしなくて良くなると勘違いしてしまいそうですが、お待ちください。
この方法、申請すれば必ず許可される内容ではありません。
加えて、申請する際には、建設予定の建物図面の添付が要求されますから、建築士に依頼する必要があり、不許可となった場合には、お金が溶けていく結果となります。
再建築不可売買のリスクやコストを最小限にする方法
迷わず、専門家に頼みましょう。
専門家と言っても、どこの不動産屋さんでも言いわけではありません。
再建築不可物件の取扱いに慣れていない不動産屋さんに相談すると、不動産屋さんも売れるのか心配ですから、査定額を下げざるを得ないでしょう。
そこで、訳あり物件を専門で買取りされている不動産屋さんがいますので、こちらの専門家に相談しましょう。
こちらを紹介します。
こちらの会社は、「訳あり物件買取プロ」を運営しています。
各種メディアにも出ているため、見たことある方もいらっしゃると思います。
複雑な権利関係の場合にも、専門の弁護士や司法書士と連携するという合理的な仕組みを持っていますので、トラブルなく取引が進められ、安心できますよ。
また、スピード感を大切にされているので、待たされる心配も無いですね。
サイト内には、24時間365日受付けの無料査定フォームが掲載されていますので、すでにどこかの不動産屋さんに相談されている場合も、こちらへの相談も含めることをオススメします。
まとめ
今回は、次の内容について解説しました。
- なぜ再建築不可なのか
- 再建築不可を売るときのメリット・デメリット
- 再建築不可を買うときのメリット・デメリット
- 再建築不可でも建て替える方法
- 再建築不可売買のリスクやコストを最小限にする方法
接道義務違反で再建築不可になっている場合に、これを解消する方法はありますが、不慣れな方がこれを行うと逆にお金がかかって損をしてしまうことになりかねません。
売る際には、再建築不可物件の買取に慣れている専門業者(株式会社 AlbaLink)への相談をお勧めします。
以上、再建築不可で困っている方の参考になれば幸いです。
さーふでした。
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